华润入蓉15年“商圈经” 聚焦区域价值放大

十五年前，华润进入成都打造首作翡翠城，随后相继开发二十四城、金悦湾、熙悦广场等十余个项目。“华润来的时候正是成都房地产发展最快的阶段。”回忆起华润入蓉，一位业内人士如此评价。

到今年7月，华润万象城再引发业界讨论不断。彼时华润全面调整商场业态，涉及餐饮、零售、娱乐等多个品类，并在一个月内引进三十余家品牌入驻。这样大刀阔斧调整的动作，被称为华润风格，即向确定的目标全力开火。其指向的板块，也因华润“商圈经”而提升价值。

从翡翠城开始 解构华润商圈运作

从翡翠城到现在的时光里、云庭等，梳理华润这十五年在成都打造的主要项目，每落子都演示出华润在成都的发展轨迹。

（华润在成都落子项目时间轴）

从第一个项目翡翠城开始，一部华润在成都的发展史，也是成都地产发展史。

2002年，华润首进成都即落子东南二环，拿下1245亩土地（包括东湖公园和住宅用地等）。彼时正值二十一世纪交接之际，实施了四十多年的“福利分房”制度被叫停，“住房货币化”掀起成都房地产开发的高潮。以华润、万科、花样年为代表的外来资本相继进入成都，兴起大盘开发风潮。

在这波风潮中出生的翡翠城，如今看来依然是超大体量项目，华润共花费了十多年时间打磨。据媒体报道，为拔升项目所在区域的价值，华润先后投入上亿元以BOT模式修建了420亩的东湖公园，并配以从社区商业到15万平体量的大型商业中心，补充区域生活配套。

翡翠城虽为偏社区型商业，回顾其所在的成仁－琉璃板块发展历史，翡翠城仍被视为板块的开拓者。首家进驻板块的星巴克即选址于翡翠城，锦华万达亦于翡翠城东侧入驻。如今，翡翠城与万达形成东南二环商业聚能效应，辐射半径抵达南三环外。

同样受到关注的华润项目——二十四城，作为华润在成都的第二个项目，其选址颇有些渊源。2003年，成都市向东向南发展的战略规划出台，华润置地响应政策进入当时尚处荒芜的东二环，以人民币21.4亿元竞得420厂地块，然而这在当时并不受到一致看好。

资料显示，宗地净用地面积1082亩（包括约60万平方米的商业面积），这也就是华润二十四城地块。项目预计为2万个家庭（5-6万人）提供生活空间，其中大面积的商业部分则被规划为了万象城。“二十四城大体量的居民基础可以带活社区与万象城的商业，而华润商业本身极强的运作能力也在这里爆发了出来。”业内人士这样评价华润二十四城与万象城的发展路径。

据不完全统计，2012年底，西部地区首家苹果直营店选址万象城，今年大陆第二家Victoria's Secret（维多利亚的秘密）亦落地于此。虽然经历着不断的调整动作，万象城今年的业绩仍处高位。据华润置地公布的2017年上半年业绩显示，成都华润万象城平均出租率从去年同期的96.1%略下调至96%，但租金收入同比大涨31.4%，达1.41亿港元。

其所在的万年场-保和板块已不同往昔，不管是板块形象还是成熟度均有所提升。相应的，隆鑫、鲁能等开发商亦看好板块，相继进入落子。

总的来说，万象城与翡翠城以强大的商业能量，带动着板块的发展，可以说是华润早期运作较成功的项目。而像熙悦广场、凯旋天地这样后一批打造的项目，也开始逐渐形成板块带动力。

以位于动物园北侧的华润熙悦广场为例，其所在板块先后引宜家、富森美等项目入驻，形成的片区商业聚能类似火车南站处的新南天地，因此被称为城北的“新北天地”。

开拓区域+持续运营 华润商业蓄力爆发

放在商业溢价阶段来看，现在正是华润品牌及运作能力的兑现期。据中成房业数据显示，截止12月8日，华润二十四城四季度共成交2595.69平米商业新房，几乎与航空港板块、郫县老城区板块的成交量持平。显然，项目本身构架的长线溢价机制受到了市场的认可。

（数据来源：中成房业，统计截止于12月8日）

不同的项目之间，华润实施了多样化的商业项目打造方式，既有区域辐射型的二十四城、校园经济型的凯旋天地，也有翡翠城这样偏社区型的商铺。

（数据来源：中成房业，统计截止于12月8日）

项目之间既聚合又各具特色，因地制宜的运作，选址布局不拘于主城。资料显示，华润已经在成都全城插上落子的旗帜，整体呈现出不断拓展新兴区域的趋势，从以往的三环内拓展到龙泉、双流等新兴区域，打造云庭（龙泉）、公园九里（双流）、时光里（高新区）等项目。

以华润时光里为例，其商铺面积段约为30-80㎡，其中30%主力店自持招商。“华润的优势在于有自建自营的品牌，部分自持+品牌落地容易形成规模效应，也能够带动商铺的销售。”业内人士如此评价华润商业操作方式。

虽然华润的商业运作能力已受普遍认可，但是今年6月，华润置地正式拆分商业地产事业部为华润置地的一级组织机构，意味着华润在商业方面进入新里程。成熟且相对独立的商业发展体系，将迎来更强的发展势头。

华润商业地产事业部独立两个月后，8月2日，华润置地摘牌拿下三圣乡一宗20.94亩商业服务业设施用地，获6.28万平可开发土储。新增土储意味着将有华润新项目落地，是否将成为三圣乡板块的商业新秀，我们将持续关注。